Reunimos aquí las dudas que más nos plantean los propietarios rurales de Boyacá, Cundinamarca y el resto del país. Si no encuentra la suya, escríbanos por WhatsApp —lo resolvemos personalmente.
Sobre Rodríguez Asociados
¿Ustedes son abogados titulados?
Sí. Rafael Rodríguez Casas y Santiago Rodríguez Ruiz son abogados en ejercicio, con tarjeta profesional vigente expedida por el Consejo Superior de la Judicatura, sujetos al régimen disciplinario de la Ley 1123 de 2007.
¿Dónde están ubicados y a qué zonas atienden?
Tenemos oficinas físicas en Ráquira (Boyacá) y Ubaté (Cundinamarca), desde donde atendemos presencialmente todo el corredor del Alto Ricaurte y la Provincia de Ubaté. Por videollamada, atendemos a clientes en cualquier municipio de Colombia.
¿Puedo consultarles si mi predio no está en Boyacá ni en Cundinamarca?
Sí. Aunque somos especialistas en el corredor cundiboyacense —porque lo conocemos en detalle— hemos representado clientes con predios en otros departamentos. La atención virtual y la posibilidad de trabajar con abogados corresponsales en otras regiones nos permite acompañarlo a nivel nacional.
Sobre procesos de pertenencia
¿Qué es un proceso de pertenencia?
Es el trámite judicial mediante el cual un juez lo declara propietario de un predio que usted ha venido poseyendo —trabajándolo, cuidándolo, habitándolo— durante el tiempo que exige la ley, aunque no tenga escritura pública a su nombre. Una vez ganado, la sentencia se inscribe en el folio de matrícula del predio y usted queda como titular pleno.
¿Cuánto tiempo debo llevar en el predio para poder pedir pertenencia?
Depende del tipo de posesión y de las particularidades del caso. La ley colombiana contempla varios plazos distintos según cómo haya llegado usted al predio, si tiene o no algún documento previo, y otros factores. Cada situación debe evaluarse individualmente; no todos los años cuentan igual. En la asesoría le decimos con claridad qué plazo aplica al suyo.
Tengo carta de venta pero no escritura, ¿me sirve para pertenencia?
Puede servir, y en muchos casos ayuda a acortar tiempos. Pero una carta de venta por sí sola no lo hace propietario ante el Estado. Debemos revisarla, verificar la cadena de tradición y evaluar si conviene ir por pertenencia, por escrituración directa o por otra vía. Traiga o envíe la carta y estudiémosla.
¿Cuánto se demora un proceso de pertenencia?
Los tiempos varían según el juzgado, la complejidad del caso, la cantidad de colindantes y si hay o no oposición. Preferimos no darle una cifra irreal: en la asesoría le damos un rango honesto basado en su caso concreto y en la carga actual del despacho competente.
¿Puedo perder mi posesión mientras el proceso avanza?
En principio no, si su posesión está bien acreditada y si actúa con acompañamiento profesional. De hecho, mientras el proceso de pertenencia se resuelve, existen mecanismos paralelos —como la querella policiva por perturbación— para proteger su posesión frente a invasiones, corrimientos de cerca o cualquier acto que altere la tenencia.
Sobre sucesiones
Murió un familiar y quedó una finca a su nombre, ¿qué debemos hacer?
Deben iniciar un proceso de sucesión para pasar el predio a nombre de los herederos. Existen dos vías: la notarial, cuando todos los herederos están de acuerdo y son mayores de edad; y la judicial, cuando falta un heredero, hay menores de edad, hay desacuerdos o existen deudas relevantes. En la asesoría le decimos cuál conviene en su caso.
¿Es obligatorio hacer la sucesión?
Legalmente no hay una multa por no hacerla, pero mientras no se haga, el predio no puede venderse, hipotecarse ni dividirse formalmente, y con cada generación que pasa sin trámite el problema se vuelve más grande y más costoso. Nuestra recomendación es siempre hacerla lo antes posible.
¿Qué pasa si el fallecido no dejó testamento?
La ley colombiana define quiénes heredan y en qué proporción cuando no hay testamento. Se llama sucesión intestada y sigue un orden claro: primero los descendientes (hijos), luego el cónyuge o compañero permanente, luego los ascendientes (padres) y así sucesivamente. En la asesoría reconstruimos con usted el árbol familiar y le explicamos qué le corresponde a cada heredero.
Algunos herederos no aparecen o viven fuera del país, ¿podemos hacer la sucesión igual?
Sí, pero requiere un trabajo adicional de notificación y representación. Los herederos ausentes pueden otorgar poder desde donde estén —incluso desde el exterior, ante consulado— para que un abogado los represente en el trámite. Es un tema técnico pero perfectamente resoluble.
Sobre linderos y querellas policivas
Mi vecino movió la cerca, ¿qué puedo hacer?
Tiene dos frentes disponibles y pueden adelantarse al mismo tiempo. Por un lado, una querella por perturbación ante el Inspector de Policía, que busca proteger su posesión y —cuando procede— restablecer el estado de las cosas de forma rápida. Por otro, si hay duda real sobre dónde va el lindero, un proceso civil de deslinde o de aclaración de linderos para definir el asunto de fondo. No hace falta esperar a que uno termine para iniciar el otro.
¿Cuánto se demora una querella policiva?
Suele ser más ágil que un proceso judicial, pero depende del despacho, del municipio y de la complejidad probatoria. La ventaja es que actúa sobre la situación inmediata: no discute la propiedad, protege la posesión.
Sobre catastro y saneamiento
¿Cuál es la diferencia entre Catastro y Registro?
Son dos sistemas distintos que a veces dicen cosas diferentes sobre el mismo predio. El Registro (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) certifica quién es el dueño legal del predio y su historia jurídica —eso es el folio de matrícula—. El Catastro describe cómo es físicamente el predio: área, ubicación, uso del suelo, mejoras y avalúo. Ambos deberían coincidir, pero en la práctica muy pocas veces lo hacen. Parte de nuestro trabajo es ponerlos a hablar el mismo idioma.
En Cundinamarca me dijeron que el IGAC no maneja el catastro, ¿es cierto?
Correcto. Cundinamarca tiene su propio gestor catastral departamental, distinto del IGAC. Boyacá, en cambio, sigue en su mayor parte bajo el IGAC. Sabemos ante qué entidad tramitar según el municipio del predio, y en la aplicación catastro.legalizatupredio.com puede consultar la información básica de su predio sin costo.
Mi predio aparece con un área o un dueño equivocado en el catastro, ¿se puede corregir?
Sí. Existe un trámite administrativo de actualización o corrección catastral ante el IGAC o ante el gestor catastral departamental correspondiente. Un predio con información desactualizada paga impuestos incorrectos, se vende con dificultad y queda expuesto a reclamos indebidos. Vale la pena ponerlo al día.
Sobre compra de finca raíz
Voy a comprar una finca, ¿qué debo revisar antes de firmar?
Como mínimo: el folio de matrícula actualizado (no mayor a 30 días), la cadena de tradición completa, el estado catastral, la coincidencia entre los linderos escriturados y los físicos, la existencia de servidumbres, gravámenes, medidas cautelares o afectaciones, y el uso del suelo según el plan municipal. Es exactamente lo que hacemos en el servicio de Compra segura de finca raíz. Nunca firme una promesa —y menos una escritura— sin haber revisado todo esto.
El vendedor me dice que «está todo en regla», ¿le creo?
Con respeto, no. En derecho de tierras la buena fe del vendedor no reemplaza la verificación documental. Hemos visto casos donde el propio vendedor no sabía que su predio tenía un embargo, una servidumbre no inscrita o un lindero errado. Un estudio de títulos cuesta una fracción mínima del valor del predio y le puede ahorrar años de pleitos.
¿Puedo comprar un predio que está en proceso de pertenencia o sucesión?
Técnicamente sí, pero con riesgos considerables. El vendedor todavía no es propietario pleno y usted estaría comprando expectativas, no propiedad. Se pueden estructurar figuras jurídicas para blindar la operación —promesa condicional, cesión de derechos, poderes especiales— pero requieren asesoría profesional antes de entregar cualquier dinero.
Sobre honorarios y pagos
¿Cómo cobran ustedes?
De forma transparente y por escrito. Algunos servicios tienen tarifas fijas publicadas (asesoría, estudio de títulos, representación en audiencia). Otros —procesos judiciales, sucesiones, subdivisiones— se cotizan según las particularidades del caso y quedan pactados en un contrato de prestación de servicios profesionales desde el inicio. No hay sorpresas ni cobros ocultos.
¿Puedo pagar por cuotas?
Sí, en la mayoría de servicios podemos pactar planes de pago por hitos del proceso: una parte al inicio, otra al llegar a determinada etapa, y el saldo al final. Conversémoslo en la asesoría y ajustamos el plan a su capacidad.
¿Cobran comisión sobre el valor del predio?
No, salvo casos muy excepcionales que se pactan por escrito. Nuestros honorarios se fijan por la complejidad del trabajo profesional, no como porcentaje del bien.
Sobre atención virtual y trámites a distancia
Vivo lejos de Ráquira y Ubaté, ¿cómo trabajamos?
Por videollamada (WhatsApp, Google Meet o Zoom) para las asesorías, reuniones y seguimiento. Los documentos viajan por correo electrónico o mensajería certificada. Los poderes se firman ante notario del municipio donde usted esté y nos los envía escaneados; para actuaciones judiciales aceptamos poderes con firma electrónica cuando el juzgado lo permite. Miles de trámites se resuelven hoy sin necesidad de que usted se desplace.
¿Puedo enviar mis documentos por WhatsApp?
Sí, para una revisión preliminar es la vía más ágil. Para el archivo formal del expediente le pediremos los originales o copias autenticadas según el trámite. Sus documentos y datos están protegidos bajo nuestra Política de Tratamiento de Datos Personales, en cumplimiento de la Ley 1581 de 2012.
¿Trabajan con clientes que están fuera del país?
Sí. Muchos colombianos que viven en el exterior tienen predios heredados o comprados en el país que necesitan formalizar. Coordinamos por videollamada, ajustamos el horario a su zona y gestionamos poderes ante consulado colombiano. Es un perfil de cliente que atendemos con frecuencia.
Sobre confidencialidad y ética profesional
¿Lo que les cuente queda entre nosotros?
Absolutamente. Todo lo que se conversa en el marco de la relación abogado-cliente está protegido por el secreto profesional, garantía consagrada en la Constitución y en el Estatuto del Abogado. Ni siquiera un juez puede obligarnos a revelarlo, salvo en las estrictas excepciones que fija la ley.
¿Qué pasa si el caso no tiene solución legal viable?
Se lo decimos con claridad desde la asesoría. Preferimos perder un cliente antes que iniciarle un proceso sin fundamento. Si no hay caso, no hay caso —y eso también es información valiosa que le ahorra tiempo, dinero y desgaste.
¿No encontró su pregunta?
Cada predio tiene su propia historia. Si su caso no está en esta lista —o si quiere confirmar cómo aplica alguna de estas respuestas a su situación puntual— escríbanos por WhatsApp. Le respondemos personalmente y le decimos, sin rodeos, si podemos ayudarle.
👉 Escribir a Santiago (3132364617) · Escribir a Rafael (3212806072)
La orientación inicial es sin costo.
Rodríguez Asociados · Abogados.